相続税に関するよくある質問

【ご回答】　　　　　　　　　　　　　　　　　　　自宅は、土地（宅地）と家屋に分けて評価します。

土地（宅地）は利用単位ごとに、路線価方式、又は倍率方式で評価します。

家屋は、固定資産税評価額で評価します。

【解　説】

１．自宅の土地（宅地）の評価　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　自宅の土地のように所有者が自由に利用できる土地のことを自用地といいます。

自用地である宅地の評価方法には、路線価方式と倍率方式の２種類があります。

路線価が定められている市街地の宅地は路線価で評価し、路線価が定められていない郊外の宅地は倍率方式で評価します。

路線価方式：自用地の評価額 ＝ 路線価 × 地積（㎡）＋ 画地調整

路線価とは、その宅地が面している道路につけられた１㎡当たりの価額です。路線価方式の自用地の評価は、路線価に地積を乗じ、それに宅地の立地や形状に応じた補正（画地調整）を行って、評価額を算出します。

なお、複数の路面に面している場合は、原則として、各路線価に奥行価格補正率を乗じて計算した金額の高い方の路線価が、正面路線価となります。

倍率方式：自用地の評価 ＝ 固定資産税評価額 × 倍率

倍率方式は、固定資産税評価額に、その地域や用途ごとに定められた倍率を乗じて、評価額を算出します。

２．自宅の建屋の評価自宅の建屋は、固定資産税評価額そのままで評価します。

自用家屋の評価 ＝ 固定資産税評価額

なお、建築中の家屋は、費用現価×７０％で評価します。費用現価とは、家屋の総工事費に工事進捗率を乗じて求めます。

【ご回答】　　　　　　　　　　　　　　　　　　　路線価や倍率は、毎年７月頃にその年分が公表され、国税庁のホームページや税務署で確認できます。

固定資産税評価額は、市区町村役場の固定資産台帳の閲覧、各自治体が発行する評価証明書や固定資産税課税明細書などで確認できます。

【解　説】

１．路線価や倍率の確認方法　

① 次の国税庁のホームページを開いてください。

　　　　    　http://www.rosenka.nta.go.jp/

　　② 年度を選択してください。

　　③ 都道府県を選択してください。

　　④ 路線価図 又は 評価倍率表を選択してください。

２．固定資産税評価額の確認方法

市区町村から固定資産税の請求がある際に発行される「固定資産税課税明細書」をご用意ください。

　   ① 「評価額」もしくは「価格」の欄を確認してください。

　　② 土地は、倍率方式の場合のみ、固定資産税評価額に倍率を乗じて評価額を求めます。

　　③ 家屋は、固定資産税評価額がそのまま相続税の評価額となります。

なお、固定資産税評価額を確認する際は、「評価額」又は「価格」の欄を確認します。「課税標準額」の欄ではありませんので、ご注意ください。　

【ご回答】　　　　　　　　　　　　　　　　　　　路線価は、１㎡当たりの価額が千円単位で表示されています。

また、路線価の右隣に表示されているアルファベットは借地権割合を示しており、賃貸借している宅地を評価する場合に必要になります。

Ａ：９０％、Ｂ：８０％、Ｃ：７０％、Ｄ：６０％、Ｅ：５０％、Ｆ：４０％、Ｇ：３０％

【解　説】

路線価方式（市街地にある土地）は、路線価 × 地積（㎡）＝ 相続税評価額となります。

例えば、面積２００㎡の宅地が面している道路に、【１５０Ｄ】という路線価がついていたとします。この場合の相続税の評価額は次のようになります（画地調整はないものとします）。

　１５０千円/㎡ × ２００㎡ ＝ ３，０００万円

また、この宅地が借地の場合、この宅地（借地権）の評価は次のようになります。

　１５０千円/㎡ × ２００㎡ × ６０％ ＝ １，８００万円

なお、１坪は約3.3㎡です。路線価は時価の８０％程度になっている場合が多いです。

【ご回答】　　　　　　　　　　　　　　　　　　　路線価のついていない郊外の土地は、倍率方式で評価します。

倍率方式の評価は、土地の固定資産税評価額と倍率表を用いて算定します。

【解　説】

倍率方式（郊外にある土地）は、固定資産税評価額 × 倍率＝ 相続税評価額となります。

倍率表でＡ町の宅地の倍率が1.1と記載されていた場合、この1.1とは固定資産税評価額に乗じる倍数を示しています。

例えば、土地の固定資産税評価額が１，０００万円で、倍率表に記載されている宅地の倍率が1.1の場合、相続税の評価額は次のようになります。

　１，０００万円 × １．１ ＝ １，１００万円

なお、倍率表では、その土地の用途（宅地・田・畑・山林・原野など）毎に、倍率が異なりますので、土地の用途もよく確認してください。

【ご回答】　　　　　　　　　　　　　　　　　　　賃貸マンション（借家住まい）の場合は、相続財産としての評価はありません。

自己所有マンション（区分所有建物）の場合は、土地の持分と建物の専有部分に分けて評価します。

【解　説】

自己所有のマンションは、土地の持分と建物の専有部分に分けて評価します。

　　自己所有マンションの評価額 ＝ 土地の持分評価額 ＋ 建物専有部分の評価額

１．土地の持分評価額とは、敷地全体の評価額うちの自己の持分に相当する割合をいいます。

　　　　　土地の持分評価額 ＝ 敷地全体の評価額 × 敷地権割合

      　　　※ 敷地権割合は、マンションの不動産登記事項証明書に記載されています。

２．建物専有部分の評価額は、マンション１室の固定資産税評価額で評価します。

【ご回答】　　　　　　　　　　　　　　　　　　　賃貸アパートなどは、自己所有の家屋・宅地であっても、所有者が自由に使うことができないため、自用の評価額から一定の額が控除されます。

【解　説】

所有地に、賃貸アパートや賃貸マンションなどの建物を建てている場合は、家屋は「貸家」で評価し、宅地は「貸家建付地」で評価します。

　　・貸家とは、他人に貸している建物のことをいいます。

　　・貸家建付地とは、所有地に貸家を建てて他人に貸している場合のその敷地をいいます。

なお、家屋を借りている人にも、借家権という権利がありますが、借家権は相続財産としては評価する必要はありません。

１．貸家の評価　

     貸家は、自用家屋の７０％で評価します。

　　　　貸家の評価額 ＝ 固定資産税評価額 ×（１－借家権割合）× 賃貸割合

　　　　　　　　　※ 借家権割合は、全国一律３０％です。

　　例）固定資産税評価額3,00０万円、賃貸割合100％（全室賃貸）の、貸家の評価額。

　　　　　　　３，０００万円 ×（１－0.3）× １ ＝ ２，１００万円

２．貸家建付地の評価

貸しているのは建物ですが、借家人には間接的にその敷地を利用する権利があるため、自用地の評価額からこの権利相当額を差し引いて評価します。

　　　　貸家建付地の評価額 ＝ 自用地の評価額 ×（１－ 借地権割合 × 借家権割合）

                            ※ 借家権割合は、全国一律３０％です。

      例）自用地の評価額5,00０万円、借地権割合60％の、貸家建付地の評価額。

　　　　　　　５，０００万円  ×（１－ 0.6 × 0.3） ＝ ４，１００万円

なお、マンションの居室を区分所有し賃貸している場合にも、その敷地の持分に対して貸家建付地の評価が適用できます。

【ご回答】　　　　　　　　　　　　　　　　　　　建物を所有するために土地を借りている権利を、借地権といいます。借地権も相続財産として評価します。

借地権の価額は、自用地としての評価額に、借地権割合をかけて求めます。なお、家屋は、自用家屋として評価します。

【解　説】

他人から賃借している土地に、自己所有の建物を建てている場合の評価は、次のとおりです。

　　借 地 権 ：建物を所有するために土地を借りている権利を借地権といいます。

　　自用家屋：借地に家を建てていても、自分で建てている家は、自用家屋となります。

１．借地権の評価

借地権の付いた土地は、借主であれば「借地権」、貸している地主であれば「貸宅地」の評価となります。

　　　　借地権の評価額 ＝ 自用地としての評価 × 借地権割合

　　例）自用地の評価額5,00０万円、借地権割合60％の場合の借地権の評価額。

　　　　　　　５，０００万円  ×  0.6  ＝３，０００万円

なお、借地権割合は、地域ごとに決められていて、一般的に、土地の評価額が高くなるほど、借地権割合も高くなります。

また、路線価図で路線価の右隣に表示されているアルファベットは借地権割合を示しており、借地権を評価する場合に使います。

Ａ：９０％、Ｂ：８０％、Ｃ：７０％、Ｄ：６０％、Ｅ：５０％、Ｆ：４０％、Ｇ：３０％

２．自用家屋の評価

　　家屋は、固定資産税評価額をそのままで評価します。

　　　　　　自用家屋の評価額 ＝ 固定資産税評価額

【ご回答】　　　　　　　　　　　　　　　　　　　他人に土地を貸して、他人の借地権がついている土地は、その土地の所有者からみると貸宅地となります。

貸宅地は、自分の土地であっても、自由に使用したり処分したりすることができないため、自用地の場合よりも評価が低くなります。

【解　説】

他人に賃貸している土地（建物は借地人が所有）は貸宅地といい、次のように評価します。

貸宅地の評価

　　借地権のついている土地は、その土地の所有者からみると貸宅地となります。

　　　　貸宅地の評価 ＝ 自用地としての評価 ×（１－ 借地権割合 ）

　　例）自用地の評価額5,00０万円、借地権割合60％の場合の貸宅地の評価額。

　　　　　　　５，０００万円  ×  (１ー 0.6 ）  ＝２，０００万円

なお、借地権割合は、地域ごとに決められていて、一般的に、土地の評価額が高くなるほど、借地権割合も高くなります。

また、路線価図で路線価の右隣に表示されているアルファベットは借地権割合を示しており、借地権割合を確認する場合に使います。

Ａ：９０％、Ｂ：８０％、Ｃ：７０％、Ｄ：６０％、Ｅ：５０％、Ｆ：４０％、Ｇ：３０％

なお、親の土地の上に子供が家を建てて住んでいて、地代などの支払いがない場合は、「使用貸借」といい、税務上は借地権がないものとして扱われます。

従って、親の土地の上に子供が家を建てて住んでいて、地代などの支払いがない場合は、そのまま自用地としての評価となります。

【ご回答】　　　　　　　　　　　　　　　　　　　農地の立地や、宅地への転用の容易さなどを考慮し、それぞれの用途に区分して評価します。

【解　説】

田や畑などの農地は、所在する地域などにより、①純農地、②中間農地、③市街地周辺農地、④市街地農地、の４種類に区分され、それぞれに評価方法が決められています。

①純農地と②中間農地は倍率方式、④市街地農地は宅地比準方式または倍率方式で評価します。③市街地周辺農地は④市街地農地としての評価額の８０％で評価します。

１．農地の区分と評価方法

　　①純農地：倍率方式

　　　　　もっぱら耕作を目的とし、宅地の影響を受けないような農地

　　②中間農地：倍率方式

　　　　　市街地の近郊にある農地で、純農地より売買価額水準が高い農地

　　③市街地周辺農地：市街地農地としての評価額の８０％

　　　　　市街地に近接しており、概ね宅地などへの転用ができる農地

　　④市街地農地：宅地比準方式または倍率方式

　　　　　農地法の転用許可済みの農地、または転用許可が不要な農地など

２．倍率方式と宅地比準方式

　倍率方式 ＝ 固定資産税評価額 × 倍率

   宅地比準方式＝（宅地とみなした場合の1㎡当たりの価額ー１㎡当たりの造成費）× 地積

宅地とみなした場合の1㎡当たりの価額とは、路線価地域の場合は路線価、倍率地域の場合は評価する農地に最も近接し、かつ立地や形状などが類似する宅地の評価額を基に計算した額をいいます。

１㎡当たりの造成費は、農地を宅地に変更する場合の造成費用をいい、各都道府県ごとにこの宅地造成費の金額が定められており、国税庁のホームページに掲載されています。